Рынок недвижимости и ВНЖ во Франции
Из-за санкций против РФ, последовавших после начала военных действий в Украине, а также встречных контрсанкций, провести сделку по приобретению собственности в странах ЕС для россиян стало намного сложнее. Однако во Франции, несмотря на определённые ограничения, рассчитаться реально, можно даже перечислить средства напрямую со счёта в неподсанкционном российском банке на счёт нотариуса во Франции (при сделке по приобретению квартиры сумма перечисляется не напрямую продавцу, а в нотариальную кассу). Многие нотариусы, которые работают с агентствами давно, продолжают сотрудничество и принимают платежи от граждан РФ при условии подтверждения источника происхождения денег.
Отметим, что сегодня рассчитаться легче при покупке жилья на первичном рынке. В таком случае платежи вносятся дробно, при этом только первый из них – в нотариальную кассу, а остальные – на счёт застройщика. Компании, как правило, более лояльны. К тому же, суммы транзакций при поэтапной оплате меньше и согласовать их проще.
Эксперты агентств по недвижимости во Франции отмечают, что россияне и белорусы сейчас практически не покупают так называемые «дома для отдыха», то есть жильё для приезда в отпуск или сезонного пребывания. (Напомним, что прямое авиасообщение между Россией и Францией отсутствует, а оформление шенгенских виз усложнилось). Сегодня когда к консультантам обращаются русскоязычные клиенты, речь чаще всего идёт о переезде. Несмотря на то, что визу D гражданам РФ дают не так легко, как раньше, работающие варианты для иммиграции существуют.
Граждане Украины, приезжающие во Францию, сразу получают статус, который приравнивается к ВНЖ. Таким образом, будучи резидентами, они сразу могут открыть счёт в местном банке и совершать любые сделки.
Россиянам и белорусам для открытия счёта необходимо сначала получить ВНЖ республики (или визу D, которая приравнивается к ВНЖ).
ВНЖ во Франции
Самый распространённый тип ВНЖ – это «Виза визитёра» для финансово независимых лиц, которая выдаётся на год с правом продления. На неё могут рассчитывать цифровые кочевники, пенсионеры, а также люди, имеющие пассивный доход. Наличие финансов необходимо подтвердить. У вас должна быть либо сумма от 25 000 евро (на человека) на счёте, либо ежемесячный доход в 1500 евро плюс 15% от этой цифры на супругу или супруга и 10% – на ребёнка. Если семья рассчитывает получить в перспективе ПМЖ и гражданство, нужно проживать в стране большую часть года и стать налоговым резидентом. Если таких планов нет, то можно находиться во Франции любое количество времени и продолжать платить налоги в своей стране – это будет менее затратно. Для оформления ВНЖ требуется подтвердить, что вы сняли (на год и более) или купили здесь квартиру.
Помимо «Визы визитёра» открыта программа «Паспорт-талант». По ней вид на жительство выдаётся квалифицированным и высококвалифицированным специалистам, научным сотрудникам, предпринимателям, людям творческих профессий, спортсменам.
ВНЖ Франции могут получить инвесторы, вкладывающие от 300 000 евро в материальные или нематериальные активы, а также бизнесмены, открывающие в стране стартап или приобретающие готовую компанию. Претендент на резидентство должен вложить в своё дело не менее 30 000 евро, а также создать рабочие места.
Отметим, что самый первый этап для получения ВНЖ – это оформление национальной визы D в консульстве Франции в своей стране.
Способов стать резидентом Франции и найти здесь своё место достаточно. Часто локомотивом, помогающим семье преодолеть административные барьеры на пути к получению ВНЖ, становится талантливый ребёнок (например, имеющий успехи в спорте, искусстве или науке).
Типы недвижимости
Одна из особенностей Франции – разнообразие, которое выражается в ландшафте, архитектуре, образе жизни людей. Каждый регион имеет свой неповторимы облик, продиктованный природой, историей, традициями, а такое универсальное понятие как дом означает совершенное разное в разных уголках страны.
Например, здесь можно стать владельцем роскошной современной виллы на Лазурном Берегу, «скромного» замка в долине реки Луары, того самого романтизированного «домика в Провансе» в окружении лавандовых полей, уютного шале в горном Шамони, основательного дома-крепости в Бретани на атлантическом побережье, особняка в Нормандии всего в паре часов езды от столицы, небольшой студии в историческом центре Парижа или просторной современной квартиры в пригороде Бордо.
Парадокс в том, что даже в двух соседних местах уклад может ключевым образом отличаться. Например, в Ницце жизнь бьёт ключом круглый год, а расположенные неподалёку Сен-Тропе и Раматюэль «засыпают» не в сезон. Об этих нюансах необходимо помнить при выборе дома, как для собственного проживания, так и для инвестиций.
Рынок недвижимости во Франции – это в основном вторичное жильё. В стране крайне бережно относятся к наследию, накопленному за две тысячи лет, поэтому мест под застройку не так много. Тем не менее, возведение новых кварталов идёт, причём качество строительства, как отмечают эксперты, высокое. Дело в том, что на новое жильё во Франции даётся десятилетняя гарантия от страховых компаний, поэтому застройщики заинтересованы в результате.
Приобретение жилья на первичном рынке часто предпочтительнее по финансовым причинам. Несмотря на некоторую разницу в цене — новые квартиры примерно на 15-20% дороже, чем варианты от собственника – эти затраты компенсируются примерно за шесть лет за счёт более низких расходов на эксплуатацию. Кроме того, при покупке у застройщика вы экономите на комиссии агентству и нотариальной пошлине (совокупно около 10%). Прим.: нотариальная пошлина на первичном рынке сниженная – 2,5%.
Есть и другие плюсы нового жилья – в современных домах более функциональные планировки квартир, а районы, как правило, обеспечены всем необходимым для проживания семьи. Например, в парижских пригородах стали появляться кварталы нового типа, в которых большое внимание уделяется инфраструктуре – магазинам, школам, детским площадкам, паркам, то есть по сути во Франции открыли для себя градостроительный концепт советского микрорайона.
Тенденции рынка недвижимости
На фоне мирового экономического кризиса 2008 года цены на жильё во Франции упали в среднем на 4%. В период с 2010 по 2011 наблюдался стремительный рост, но он продолжался недолго. С 2012 по 2015 год цены на квадратные метры снова шли вниз из-за слабого роста французской экономики, повышения налогов и стагнации заработной платы.
За четыре года квартиры и дома подешевели, и покупатели постепенно активизировались. В течение 2016 года, несмотря на то, что цены на жильё почти не увеличивались, количество продаж зашкаливало. Дно рынка было достигнуто, и начался рост цен. К 2019 году Ассоциация нотариусов Франции сообщила, что количество сделок по продаже домов 2 года подряд превышало 950 000. К апрелю 2021 продажи домов во Франции впервые преодолели отметку в 1 миллион (1,068 млн объектов было продано за год). В целом за 2021 год зарегистрировано рекордное число сделок – 1,18 млн.
Во время пандемии коронавируса прогнозируемого снижения цен или замедления на рынке в целом не произошло (только точечно и в отдельные периоды). Люди продолжали приобретать жильё, в том числе дистанционно, пользуясь рекордно низкими ставками (1,05% в августе 2021). Многие выбирали квартиры с учётом новых реалий. Как отмечают исследования, увеличились продажи лотов большей площади с террасами и балконами. Кроме того, во Франции, как и во многих других странах мира, жители городов устремились в провинцию. В отдалении от мегаполисов комфортнее работать дистанционно. Кроме того, стоимость недвижимости там существенно ниже (если речь не идёт о курортной зоне) – за тот же бюджет можно позволить себе иметь сад и на 1-2 комнаты больше.
Как отмечают эксперты французского рынка, среди регионов-бенефициаров «парижского исхода» – расположенные на западе и северо-западе – Бретань и Нормандия. Многие предпочли южные направления – в первую очередь Бордо и Ниццу, а также Биарриц, Монпелье, Перпиньян. Востребованными оказались и небольшие комфортные города с удобным транспортным сообщением, такие как Тур, Нант, Ренн, Шартр, Орлеан, Лилль. Во всех этих местах цены на недвижимость активно росли.
Согласно статистике Ассоциации нотариусов Франции, цены на вторичном рынке жилья с первого квартала 2021 года по первый квартал 2022 выросли почти во всех регионах страны. Дома за пределами Иль-де-Франс (Парижского региона) подорожали на 10%, квартиры – на 7,8%. В Иль-де-Франс показатели были скромнее: рост в 5,7% – на дома и 0,9% – на квартиры.
Самые свежие данные исследований показывают, что в сентябре-октябре 2022 года стоимость недвижимости в городах (кроме Парижа) и сельской местности Франции продолжают расти, но более медленными темпами. Так, согласно отчёту Федерации агентов по недвижимости Fnaim, в октябре подъём цен в годовом исчислении составил 6,7%. Для сравнения – в апреле он был выше – 8,2%. В столице цены на жильё в годовом выражении снизились на 2,7% и, вероятно, нисходящий тренд продолжится.
Охлаждение на рынке Франции прогнозировалось профессиональным сообществом ещё весной. Оно может быть связано с увеличением стоимости жизни под влиянием инфляции (рекордные 7,1% в октябре), а также с общей ситуацией экономической неопределённости, которая носит глобальный характер. Кроме того, ужесточилась политика банков по выдаче кредитов. Ставки по ипотеке повысились с 1,84% в январе текущего года до 2,65% в октябре и продолжают расти.
Ещё один фактор, который оказывает даже более существенное влияние, чем повышение ставок – это введение с января 2022 года более строгих требований к желающим взять жилищный кредит (заёмщик может брать средства максимум на 25 лет, и сумма ежемесячного платежа не должна превышать 35% от зарплаты). Отметим, что сегодня гражданам России ипотеку во Франции не выдают (ранее это практиковалось, достаточно было подтвердить наличие стабильной зарплаты в хорошей компании).
Парижский регион
В Парижском регионе, который включает в себя столицу и прилегающие территории, проживает примерно четверть всего населения Франции. Это не только исконная историческая область страны, но и политический, экономический, культурный центр республики.
Тренд на снижение стоимости квадратного метра в Париже – городе с самой дорогой недвижимостью не только во Франции, но и в целом в южной Европе – вполне объясним. На рынке французской столицы переизбыток предложения, вызванный оттоком жителей в провинцию после пандемии, запретом на сдачу квартир в краткосрочную аренду через платформы типа Airbnb, а также планами по ужесточению требований к энергоэффективности жилья. Со следующего года под сдачу в аренду можно будет использовать только квартиры с классом энергопотребления не ниже G и F.
В этом смысле Париж более уязвим по сравнению с другими городами Франции, так как многие здания построены в османском стиле из камня с низкой изоляцией и часто с окнами, имеющими одинарное остекление. Собственники такого жилья зачастую предпочитают выставить свои квартиры на продажу, вместо того чтобы вкладывать в ремонт. Подобные предложения массово вышли в продажу в этом году.
Власти Парижа препятствуют спекуляциям на рынке в интересах местных жителей, которые справедливо считают, что столица Франции – не только место для туристов (более 45 млн гостей ежегодно), но и город, в котором должно быть комфортно населению.
Несмотря на то, что принятые мэрией законы сделали фактически невыгодной сдачу квартир, особенно маленьких, в аренду, здесь всегда достаточно желающих приобрести жильё для себя, а также тех, кто может позволить себе купить недвижимость и не сдавать её.
Средняя стоимость квартир в Париже в сентябре, согласно данным крупных агентств по недвижимости, опустились ниже 10 000 евро за квадратный метр и составила 9758 евро. Это своего рода символический порог, который не переступался уже 3 года. Самые низкие цены на недвижимость в столице – в 19-м округе (около 7000 евро за кв. м), самые высокие – в 6-м (до 25 000 евро за кв. м). Консультанты агентств по недвижимости отмечают, что из-за массового поступления на рынок квартир с низким классом энергоэффективности, которых особенно много в 13-м округе, они впервые видят в столице Франции предложения по 7000-8000 евро за кв. м.
Несмотря на то, что в самом Париже рынок стагнирует, Парижский регион перспективен для инвестиций в недвижимость. Стоит рассматривать как ближние пригороды в 30 минутах от столицы, в которых уже есть метро, так и дальние пригороды в часе езды. В этих районах подземка появится в ближайшие годы.
В департаментах Парижского региона такого снижения цен на недвижимость, как в самом Париже, пока не наблюдается. В Верхней Сене за год цены снизились на 0,3% (до 7 296 евро за кв. м). В Валь-де-Марне рост замедлился, в Ивелине зафиксировано снижение на 0,3% за последние два месяца (до 4615 евро за кв. м), в Эссонне цены остались на том же уровне (3291 евро за кв. м). В Валь-д'Уазе рост с лета составил 0,2% (+3,4% за год), а в Сене и Марне – 0,8 % (+ 5% за год). Сен-Сен-Дени по-прежнему лидирует с ростом в 2,9% за год (4325 евро за кв. м).
По мнению экспертов, Парижский регион перспективен с точки зрения инвестиций благодаря крупным государственным проектам развития инфраструктуры, а также формированию кластеров компетенций. Среди последних можно отметить финансовый центр в Дефансе, фармацевтический сектор в районе Рюэй Мальмезон в Верхней Сене, наукоёмкий и деловой кластер Париж-Сакле, включающий направление ядерной физики, логистический – в районе Орли-Ранжиса, авиационный – возле Бурже, медицинский – в юго-западных пригородах. Во все эти места будут проведены ветки метро и трамвая.
Сегодня однокомнатную квартиру в новом комплексе в центре делового района Рюэй-сюр-Сен (Рюэй Мальмезон) недалеко от планируемой станции метро «Рюэй» можно приобрести за 285 000 евро.
Отметим также, что в Парижском регионе, выбирая недвижимость, стоит учитывать административные нюансы. Законодательство в соседних департаментах, например, в отношении сдачи квартир в аренду, может коренным образом отличаться.
От Лазурного Берега до Сент-Этьена
Лазурный берег не теряет пальмы первенства среди самых востребованных направлений. В этом регионе сошлись все климатические прелести: в один день можно поплавать в море и покататься на лыжах – ведь подъёмники всего в полутора часах езды от пляжей.
Средняя стоимость квартиры в самом дорогом городе на Лазурном Берегу – Ницце – 5000-6000 евро за кв. м.
Студию в новом жилом комплексе в Ницце в десяти минутах ходьбы от моря и исторического центра можно приобрести за 203 500 евро.
Трёхкомнатная квартира в элитном квартале «Либератион» в центре Ниццы предлагается за 580 000 евро.
В густонаселенном Марселе, втором по численности населения городе Франции, квартиры стоят в среднем 2810 евро за кв. м. Средний бюджет на покупку дома в Марселе и окрестностях – 379 000 евро.
Если говорить об элитном сегменте – не зря регион считается одним из мировых центров концентрации роскоши – стоимость вилл на побережье начинается от 800 000 евро и может доходить до нескольких миллионов.
Цены на недвижимость в Бордо выросли после запуска высокоскоростной железнодорожной линии, которая привлекла в город парижских покупателей. Средняя стоимость квартир – 5446 евро за кв. м, домов – 4304 евро за кв. м.
В Лионе цены на жильё сильно разнятся по округам. Средняя цена на квартиры – 5090 евро за кв. м. Средняя стоимость дома – 426 000 евро.
Бюджетное жильё во Франции можно приобрести, например, в Мюлузе, расположенном на границе с Германией и Швейцарией. Средняя стоимость квадратного метра квартиры в одном из самых «молодых» городов Франции (40% жителей моложе 30 лет) – 1120 евро за кв. м.
В промышленном Сент-Этьене цены на квартиры минимальные – в среднем 1000 евро за кв. м.
Таким образом, рынок недвижимости Франции может предложить варианты как для обладателей солидных капиталов, так и для семей с относительно небольшими бюджетами на покупку жилья.
Резюме
Преимущество рынка недвижимости Франции – это, прежде всего, его устойчивость благодаря ориентированности в большей степени на внутренний спрос, в отличие от многих других стран, где отсутствие иностранных инвесторов критично. Стабильность также обеспечивается жёсткой политикой банков в отношении заёмщиков, поэтому кризис неплатежей по кредитам здесь невозможен.
Немаловажно также то, что французское законодательство даёт инвестору гарантии и ощущение защищённости вложений. Все вопросы, связанные с покупкой и владением квартирой настолько отрегулированы и отточены многолетней судебной практикой, что сюрпризов просто не может быть. Например, если вы приобретаете объект с видом на море, то ситуации, что, скажем, перед вашим окном вдруг появится новостройка, которая не позволит вам любоваться волнами, во Франции точно не будет. Можно с уверенностью рассчитывать, что всё, что прописано в контракте (договор на приобретение квартиры в строящемся доме содержит 150 страниц), застройщик реализует в полной мере.
Сегодня во Франции, несмотря на то, что бум продаж 2021 года прошёл, направлений для выгодной покупки недвижимости, как для собственного проживания, так и с инвестиционной целью, много. Это и Парижский регион (кроме самого Парижа), и крупные города (и их пригороды), и посёлки в сельской местности.
Помимо общих тенденций, которые необходимо учитывать при планировании вложений в недвижимость, рекомендуем также обращать внимание на локальные «точки роста» – то, что в перспективе может улучшить качество жизни в какой-то локации и отразится на ценах. Например, в день, когда пустили скоростной поезд из Парижа в Марсель, сокративший время в пути с восьми часов до трёх, продавцы квартир стали просить за них на 30% больше. Аналогичная ситуация произошла в Бордо после открытия суперскоростной линии из Парижа.
Получить ВНЖ и переехать во Францию сегодня реально с любым паспортом. Имея желание и определённые предпосылки в виде квалификации, таланта или бизнес-идеи, вы сможете пройти административную процедуру и осуществить своё намерение, а, возможно, даже мечту.
Источник:
